Wohnen, wo vorher Gewerbebetriebe waren

Schneereste bedecken die Betonfundamente. Metallstreben ragen in den grauen Winterhimmel. Auf einer überdimensionalen Plakatwand wirbt die Bayerische Versorgungskammer für drei Wohngebäude mit Eigentumswohnungen. Die Animation der künftigen Othmarscher Höfe zeigt ein nettes Wohnviertel. Kinder spielen auf einem Rasenstück. Eine heile Welt. Wäre da nicht die Tatsache, dass die neuen Wohnungen auf einem früheren Gewerbegebiet entstehen werden.

An der Art und Weise, wie der vom SPD-Senat geforderte Bau von Wohnungen umgesetzt wird, entzündet sich jetzt auch Kritik aus der Wirtschaft. “Erhebliche Teile des Wohnungsbauprogramms finden auf Gewerbeflächen statt”, sagt Jan-Oliver Siebrand, Leiter des Bereichs Stadtentwicklung, Stadtverkehr, ÖPNV in der Handelskammer Hamburg. Für diese Entwicklung möge es gute Gründe geben. “Aber klar ist auch: Das Angebot von Industrie- und Gewerbeflächen in Hamburg wird weiter eingeschränkt – mit Auswirkungen auf Arbeitsplätze.”

In einem internen Papier hat die Handelskammer Gewerbeflächen aufgelistet, die für den Bau von Wohnungen umgewidmet werden sollen. Danach gehen im gesamten Hamburger Stadtgebiet mehr als 100 Hektar an Gewerbeflächen durch Wohnungsbau verloren. Mit 49 Hektar liegt der Bezirk Mitte ganz vorn, vor Altona mit rund 23 Hektar und Eimsbüttel mit fast 13 Hektar.

Die Lage auf Hamburgs Wohnungsmarkt ist angespannt. Vor allem in innenstadtnahen Stadtvierteln gibt es zu wenig preiswerten Wohnraum. Um die Situation zu entspannen, hat der SPD-Senat den Bau von jährlich 6000 Wohnungen beschlossen und ist mit der Wohnungswirtschaft ein “Bündnis für das Wohnen” eingegangen. Die Stadt stellt für den Bau von Sozialwohnungen jährlich rund 100 Millionen Euro zur Verfügung. Die Bezirke wiederum müssen vorgegebene Zielzahlen erreichen. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von 8731 Wohnungen genehmigt.

Siebrand begrüßt das Wohnungsbauprogramm des Senats ausdrücklich. “In begründeten Fällen ist es auch in Ordnung, wenn Gewerbeflächen umgewidmet und für den Wohnungsbau verwendet werden.” In solchen Fällen aber, sagt Siebrand, müssten die Bezirke den Unternehmen Ausgleichsflächen anbieten: “Und zwar möglichst in der Nähe.”

Die Handelskammer hat jedoch die Erfahrung gemacht, dass die Bezirke in dieser Frage unterschiedlich großes Engagement zeigen. In Bergedorf kümmere man sich intensiv darum, Ausgleichflächen anzubieten, sagt Siebrand. “In Bezirken wie Altona, Eimsbüttel, Nord und auch Wandsbek ist der Bedarf an Flächen für Wohnungsbau hoch, aber das Angebot an Ausweichflächen für Unternehmen überschaubar.”

Es gibt mehrere Gründe für den Mangel an Ausweichmöglichkeiten. Gerade innerstädtische Bezirke haben kaum noch größere ungenutzte Flächen. Wenn eine Gewerbefläche frei wird, wachsen die Begehrlichkeiten, ein gutes Geschäft zu machen. So bekommt der Besitzer für einen Quadratmeter Gewerbefläche rund 150 Euro. Sollen auf dem Grundstück Wohnungen errichtet werden, ist der Quadratmeter 700 Euro wert. “Da lohnt es sich, auch einige Jahre zu warten”, sagt Siebrand.

Er verweist auf die Fläche Othmarschen Park. Der 1997 beschlossene Bebauungsplan schrieb zwingend dreigeschossiges Gewerbe vor, was aber am Bedarf von Unternehmen vorbeiging. “Über die Jahre wurden die Grundstücke teurer, sodass am Ende nur noch Wohnungen darauf gebaut werden konnten”, sagt Siebrand. “Einen solchen schleichenden Umwandlungsprozess erleben wir immer öfter.” Dabei hätte das ehemalige Unilever-Gelände an der Behringstraße durchaus weiter für Gewerbe genutzt werden können.

Doch die Bezirke haben keinen finanziellen Anreiz, Unternehmen in ihren Grenzen zu halten. “Weil Hamburg Bundesland und Kommune zugleich ist, fließen die Gewerbesteuereinnahmen an die Stadt”, sagt Siebrand. Hinzu komme, dass den Bezirken Zielvorgaben beim Bau von Wohnungen gemacht werden. Unternehmen haben da oft nicht oberste Priorität. “Hier ist der Senat gefordert. Er muss dafür sorgen, dass Gewerbeflächen nur dann für den Wohnungsbau freigegeben werden, wenn der Bezirk einen Ersatz ausweist.”

Natürlich könnten Bezirke mit größeren Flächenreserven wie Bergedorf anderen Bezirken aushelfen, sagt Siebrand. Allerdings würden Unternehmen aus dem Zentrum oder dem Westen Hamburgs nicht so ohne Weiteres in den Osten Hamburgs umsiedeln. “Vielmehr stehen wir im Nordwesten Hamburgs in Konkurrenz mit den Umlandkreisen.” So sind im Speckgürtel die Gewerbesteuerhebesätze niedriger und die Grundstücke billiger. “Wenn ein Unternehmer sich für eine Umsiedlung entscheidet, dann schaut er genau aufs Geld und geht im Zweifel nach Schenefeld oder Pinneberg.”

Siebrand steht mit seiner Kritik an dem hohen Bautempo nicht allein. Seit einigen Monaten wächst die Kritik unter Experten und den Hamburgern. Volker Halbach, der neue Vorsitzende des Bundes der Architekten, beklagte unlängst, dass Behörden und Wohnungsunternehmen Gefahr laufen, die Qualität aus den Augen zu verlieren. Jeder, der verspreche, Wohnungen zu bauen, habe “eine Art Freifahrtschein”.

Anwohner, die von Bauprojekten in der Nachbarschaft betroffen sind, beschweren sich vermehrt über den rigorosen Umgang der Behörden mit ihnen. So ist aus allen Bezirken zu hören, dass Anwohner entweder gar nicht oder (zu) spät über Bauvorhaben informiert werden. Wenden Anwohner sich an Ämter oder die Bauherren, werden sie darüber informiert, dass alles entschieden ist.


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