Der neue Mietenspiegel: Altbauwohnungen teurer

Die Mietsteigerungen in Hamburg haben in den vergangenen beiden Jahren deutlich über der allgemeinen Inflationsrate gelegen. Das geht aus dem Mietenspiegel 2013 hervor, den Stadtentwicklungssenatorin Jutta Blankau (SPD) am Dienstag im Rathaus vorstellte. Danach liegt in der Hansestadt die durchschnittliche Netto-Kaltmiete im frei finanzierten Wohnungsbestand derzeit bei 7,56 Euro pro Quadratmeter und damit 5,7 Prozent – das sind durchschnittlich 0,41 Euro – höher als im Jahr 2011. Die allgemeine Preisentwicklung betrug im vergleichbaren Zeitraum 3,3 Prozent.

Damit hat sich die seit mehreren Jahren zu beobachtende Entwicklung fortgesetzt. So waren bereits zwischen 2007 und 2009 sowie zwischen 2009 und 2011 – der Mietenspiegel wird alle zwei Jahre erstellt – die Mieten rascher als die allgemeine Preise gestiegen. Der Mietenanstieg in den vergangenen beiden Jahren sei mit dem Anstieg im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 vergleichbar. Damals waren die Mieten in Hamburg um 5,8 Prozent gestiegen.

Grund für die Steigerung in den vergangenen beiden Jahren sind – ähnlich wie in der Zeit zuvor – überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen im Altbaubestand. Bei Wohnungen in normaler Lage, die bis 1918 errichtet wurden und mit Bad sowie Sammelheizung ausgestattet sind, liegen die Steigerungen zwischen 0,57 Euro und 1,23 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen sind weiterhin sehr begehrt.

Der Hamburger Mietenspiegel erscheint seit dem Jahr 1976 alle zwei Jahre. Die Untersuchung gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen. Es werden dabei Wohnungen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verglichen. Der Mietenspiegel spielt bei der Festsetzung von Mieten bei der Wiedervermietung einer Wohnung eine wichtige Rolle.

Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass bei einem Mietenspiegel nur jene Mieten berücksichtigt werden, die in den vergangenen vier Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden und keiner Preisbindung unterliegen. In die Berechnung des Mietenspiegels flossen rund 542.100 Wohnungen ein. Das ist mehr als die Hälfte des gesamten Hamburger Wohnungsbestands, der bei 925.000 liegt. Der Mietenspiegel wurde unter Federführung der Stadtentwicklungsbehörde erstellt.

Bei 38,4 Prozent der vom Mietenspiegel berücksichtigten Wohnungen wurde der Mietvertrag innerhalb der vergangenen vier Jahre abgeschlossen. Das entsprecht einer jährlichen Neuvermietungsquote von rund 9,6 Prozent. Beim Mietenspiegel 2011 lagen diese Quoten mit 41,5 Prozent beziehungsweise 10,4 Prozent etwas höher.

Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen fällt auf, dass Hamburg zwar über einen der dynamischsten Wohnungsmärkte verfügt. Bei der Durchschnittsmiete ist die Hansestadt jedoch eher im Mittelfeld positioniert. So liegt den Angaben der Stadtentwicklungsbehörde zufolge die Durchschnittsmiete in München bei 10,13 Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt/Main bei 8,07 Euro und in Stuttgart bei 7,61 Euro. In Berlin liegt die Durchschnittsmiete mit 5,54 Euro pro Quadratmeter zwar deutlich unter der in Hamburg. Allerdings sind dort die Mieten in den vergangenen beiden Jahren um 6,3 Prozent gestiegen.

Schaut man sich den Mietenspiegel genauer an, so wurden 40 Straßenabschnitte von „gut“ auf „normal“ abgewertet, während zehn Straßenabschnitte von „normal“ auf „gut“ aufgewertet wurden. Von Abwertungen sind beispielsweise in St. Georg die Koppel, die Rautenbergstraße und die St. Georgstraße, in Eppendorf die Klosterallee und in Marienthal die Kurvenstraße betroffen. Aufgewertet wurden unter anderem in Eppendorf die Hahnemannstraße und in Winterhude der Mühlenkamp.

Der Stadtentwicklungsbehörde zufolge gibt es bei der Mietenentwicklung in den vergangenen beiden Jahren keinen Unterschied zwischen normalen und guten Wohnlagen. Das war in den Jahren zuvor anders. In jener Zeit waren vor allem für Wohnungen in guter Lage die Mieten deutlich gestiegen.

Allerdings hat sich die Mietendifferenz zwischen guter und normaler Wohnlage leicht erhöht. Der Grund: Mieten in absoluten Beträgen steigen in guter Wohnlage stärker. Im Jahr 2009 lag der Unterschied zwischen der Durchschnittsmiete der normalen und guten Wohnlage bei 1,84 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2011 war die Differenz auf 1,97 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In diesem Jahr beträgt sie 2,02 Euro pro Quadratmeter. Nach Ansicht der Stadtentwicklungsbehörde ist die Entwicklung Ausdruck eines angespannten Wohnungsmarktes.

Wie oben bereits berichtet, sind Altbauwohnungen in normalen Lagen nach wie vor sehr begehrt, so dass hier die Mieten deutlich gestiegen sind. Allerdings sind auch bei sogenannten Zwischenkriegsbauten – sie wurden in den Jahren zwischen 1919 und 1948 errichtet – starke Mietsteigerungen zwischen 0,13 und 0,83 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. Allerdings liegt hier die durchschnittliche Miete bei 7,50 Euro pro Quadratmeter und damit leicht unter dem Hamburger Durchschnitt.

Bei den Wohnungen, die zwischen 1948 und 1967 errichtet wurden, beträgt der Mietpreisanstieg rund fünf Prozent. Bei Wohnungen, die zwischen 1968 und 1993 errichtet wurden, ist den Angaben zufolge in normaler Wohnlage eine vergleichsweise geringe Mietpreissteigung von 2,6 Prozent festgestellt worden. In guten Wohnlagen stiegen die Mieten mit 6,1 Prozent jedoch überdurchschnittlich.

Neubauwohnungen wurden – ähnlich wie vor zwei Jahren – nur moderat teurer. Wohnungen, die zwischen 1994 und 2012 in normaler Wohnlage errichtet wurden, verzeichneten demnach einen Anstieg von durchschnittlich 2,6 Prozent; in guter Wohnlage lag der Anstieg bei 3,2 Prozent. Betrachtet man alle Wohnungen, die bei der Erstellung des Mietenspiegels berücksichtigt wurden, so stellt sich heraus, dass bei rund der Hälfte der Wohnungen die Mietpreisentwicklung unterhalb der durchschnittlichen Steigerung von 5,7 Prozent liegt.

Der Stadtentwicklungsbehörde zufolge hat der der Anteil sehr teurer Wohnungen weiter zugenommen. Zugleich ist – wie bei den letzten Mietenspiegeln – der Anteil von Mieten, die eine günstigere Miete als sechs Euro pro Quadratmeter aufweisen, weiter gesunken ist. 2009 lag ihr Anteil noch bei 44,8 Prozent, so war er 2011 auf 32,7 Prozent gesunken. Jetzt liegt ihr Anteil bei 24,3 Prozent. Dabei beträgt ihr Anteil in einer normalen Wohnlage 31,6 Prozent (2011: 44,1 Prozent) und in guten Wohnlage bei acht Prozent (2011: 10,6 Prozent).

Auch der Anteil von Wohnungen, bei denen die Miete niedriger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, ist gesunken. Dem aktuellen Mietenspiegel zufolge kosten 45,4 Prozent der Wohnungen weniger als sieben Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2011 lag ihr Anteil bei 52,2 Prozent.

In einer Singlestadt wie Hamburg sind besonders kleine Wohnungen begehrt. Daher erzielen sowohl in der normalen als auch in der guten Wohnlage die kleinen Wohnungen zumeist die höchsten Mittelwerte. Gründe dafür sind eine tendenziell höhere Fluktuation und ein im Verhältnis zur Wohnfläche höherer Verwaltungsaufwand.


Einen Kommentar schreiben

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.