Günstige Wohnungen werden rar

Stadtentwicklungssenatorin Jutta Blankau (SPD) hatte richtig gute Laune, als sie am Dienstag im Rathaus den neuen Mietenspiegel für Hamburg vorstellte. Zwar musste die Politikerin verkünden, dass in Hamburg die durchschnittliche Miete in den vergangenen beiden Jahren um 5,7 Prozent gestiegen ist. Sie sei allerdings optimistisch, dass dieser Trend sich umkehren werde. Bis Ende Oktober hätten die sieben Bezirke den Bau von insgesamt 7912 Wohnungen genehmigt. „Schon jetzt wird in Hamburg an allen Ecken gebaut“, was auf lange Sicht zu günstigeren Mieten führen werde. Der Artikel beantwortet wichtige Fragen zum neuen Mietenspiegel.

Bei welchen Wohnungen war der Mietenanstieg am höchsten?

Wie bereits vor zwei Jahren sind die Mietsteigerungen im vollausgestatteten Altbau (Baualtersklasse bis 31. Dezember 1918) am deutlichsten. Hier müssen Mieter zwischen 0,39 und 1,23 Euro pro Quadratmeter mehr bezahlen als vor zwei Jahren. Die gewichtete Durchschnittsmiete bei einer mit Bad und Sammelheizung ausgestatteten Altbauwohnung reicht von 8,43 Euro pro Quadratmeter bis 9,13 Euro pro Quadratmeter, was einer durschnittlichen Steigerungsrate von 8,4 Prozent entspricht. Vor zwei Jahren lag die Steigerung bei 11,7 Prozent.

Welche Mieten werden in den Mietenspiegel einbezogen?

Für den Mietenspiegel werden die Mieten berücksichtigt, die sich in den vergangenen vier Jahren veränderten oder neu abgeschlossen wurden. Insgesamt betrifft das 542.100 Wohnungen. Der Anteil an Neuvertragsmieten beträgt rund 38 Prozent. Das entspricht einer jährlichen Neuvermietungsquote von rund 9,6 Prozent. 2011 lagen diese Quoten mit 41,5 Prozent beziehungsweise 10,4 Prozent etwas höher.

Gibt der Mietenspiegel Aufschluss über die Situation in den Stadtteilen?

Nicht direkt, da der Mietenspiegel baualters- und nicht stadtteilbezogen ist. Allerdings hat die Untersuchung der Wohnlagen ergeben, dass es keine auffällige Aufwertung gibt. 40 Straßenabschnitte wurden von „guter Lage“ auf „normale Lage“ abgewertet. Zehn Abschnitte wurden von „normal“ auf „gut“ aufgewertet. Von Abwertungen sind beispielsweise in St. Georg die Koppel, die Rautenbergstraße und die St. Georgstraße, in Eppendorf die Klosterallee und in Marienthal die Kurvenstraße betroffen. Aufgewertet wurden in Eppendorf die Hahnemannstraße und in Winterhude der Mühlenkamp.

Wie verläuft die Mietentwicklung in guten und normalen Wohnlagen?

Zwischen beiden Wohnlagen ist in den vergangenen Jahren keinen Unterschied zu verzeichnen gewesen. Das war in den Jahren davor anders, in denen die Mieten für Wohnungen in guter Lage deutlicher stiegen. Allerdings hat sich die Mietendifferenz zwischen guter und normaler Wohnlage leicht erhöht. Der Grund: Mieten in absoluten Beträgen steigen in guter Wohnlage stärker. Im Jahr 2011 lag der Unterschied zwischen der Durchschnittsmiete der normalen und guten Wohnlage bei 1,97 Euro pro Quadratmeter. In diesem Jahr beträgt die Differenz 2,02 Euro pro Quadratmeter.

Wie sieht die Mietenstruktur aus?

Grundsätzlich gilt, dass bei rund 50 Prozent der mietenspiegelrelevanten Wohnungen die Mietpreisentwicklung unterhalb des Durchschnitts von 5,7 Prozent liegt. Allerdings nimmt die „Ausdifferenzierung“ des Wohnungsmarktes zu. So wurde der der Anteil sehr teurer Wohnungen größer.

Hat sich das Angebot der günstigen Wohnungen verändert?

Der Anteil der Wohnungen, bei denen pro Quadratmeter weniger als sechs Euro verlangt werden, ist gesunken und liegt jetzt bei 24,3 Prozent. Vor vier Jahren betrug ihr Anteil 44,8 Prozent, vor zwei Jahren 32,7 Prozent. Auch die Zahl der Wohnungen mit einer Miete von unter sieben Euro pro Quadratmeter ist zurückgegangen. Sie liegt jetzt 45,4 Prozent. Vor zwei Jahren waren es noch 52,2 Prozent.

Was bedeutet es, dass eine energetische Komponente berücksichtigt wurde?

Damit fließt in den Mietenspiegel der energetische Zustand eines Gebäudes ein, da der Aufwand für Strom und Heizung inzwischen einen erheblichen Teil der Wohnkosten ausmacht. Die Frage, ob ein Haus wärmegedämmt ist oder über eine moderne Heizung verfügt, wurde wie ein Ausstattungsmerkmal behandelt. Bei Wohnungen, die energetisch nicht auf dem neuesten Stand sind, muss die Kaltmiete geringer sein als bei einer vergleichbaren energetisch sanierten Wohnung.

Wo kann ich mich im Internet über den Mietenspiegel informieren?

Unter der Adresse www.hamburg.de/mietenspiegel kann jeder mit ein paar Klicks herausfinden, ob er zu viel oder zu wenig Miete bezahlt.


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